Darování nemovitosti a daně

Ocenění pro daňové odpisy při pronájmu nemovitosti

• započal-li pronájem do 5 let od pořízení nemovitosti, vychází se ve stanovení hodnoty pro daňové odpisy z pořizovací (kupní) ceny, kde pro tento účel je obvykle zpracováno ocenění, v rámci kterého je pořizovací cena ponížena o hodnotu pozemků obsažených v kupní ceně (u bytů se typicky jedná o spoluvlastnický podíl k pozemku pod bytovým domem, případně okolo BD).
• započal-li pronájem po více než 5 letech od pořízení nemovitosti, vypracuje se ocenění na reprodukční pořizovací cenu, která se stanovuje jako cena zjištěná dle oceňovacích předpisů (tj. především dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.) a je pouze hodnotou stavby (v případě bytu z hodnoty bytu + spoluvlastnického podílu na bytovém domě), nezapočítává se hodnota pozemku(ů). Cena zjištěná neodpovídá tržní hodnotě – jedná se o hodnotu "administrativní" používanou převážně pro daňové účely.

Ocenění v případě darem/dědictvím nabyté nemovitosti a jejím následném prodeji

• pokud nebyly splněny osvobozující podmínky (typicky časový test v současnosti 10 let držby nebo jiné důvody osvobození), hradí se daň z příjmu ve výši 15 % z rozdílu hodnoty nemovitosti k datu nabytí a realizované prodejní ceny. Hodnota k datu nabytí nemovitosti, tj. reprodukční pořizovací cena, se stanovuje jako cena zjištěná stanovená postupem dle oceňovací vyhlášky k tomuto datu. Nevýhodou ceny zjištěné je, že její hodnota obvykle níže, někdy i poměrně výrazně, než hodnota tržní (zároveň hodnotu "devalvuje" skutečnost, že se oceňuje obvykle ke zpětnému datu - často o několik let zpět).

Ocenění v případě daru nemovitosti, kde nejsou splněny podmínky pro osvobození

• byla-li nabyta nemovitost darem a nejsou splněny zákonné podmínky pro osvobození (typicky dar v linii přímé či částečně vedlejší), jedná se o bezúplatný příjem, kde je hrazena daň ve výši 15 %. Pro tento případ se opět vypracovává ocenění tzv. cenou zjištěnou – zde je naopak její obvykle nižší hodnota oproti hodnotě tržní pro poplatníka pozitivní, jelikož hodnota daru (a tedy i výsledná daň) je obvykle nižší oproti tržní hodnotě.

Kdo může vypracovat ocenění pro výše uvedené účely

• ocenění v těchto případech nemusí být (mj. v souladu s vyjádřeními GFŘ a MF ČR) vypracováno soudním znalcem, jak se obvykle mylně na některých www stránkách uvádí, nicméně musí být vypracováno osobou znalou oceňovacích předpisů, tj. cena zjištěná musí být stanovena postupem dle zákona o oceňování majetku respektive příslušné prováděcí vyhlášky uvedené výše. Takovéto ocenění a znalecký posudek jsou co do obsahu shodné, rozdíl je v tom, že toto ocenění není opatřeno znaleckou doložkou a "kulatým" razítkem. Ze strany finančních úřadů jsou akceptovány obě formy ocenění.